合伙设私募基金收购 金地商置产业园资产退出与解盘人

行业深度调整期，金地商置实现了不动产资产退出。

7月31日晚间，金地商置对外公告，合伙成立深圳市领新产业园私募股权投资基金合伙企业(有限合伙)，收购、控股及运营集团拟出售的四个位于上海的产业园项目全部股权，预计集团净回款约5亿元。

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据金地商置透露，四个产业园项目均为成熟运营资产，分别位于上海松江、嘉定和宝山区，总可租赁面积43.9万平方米，常年保持90%以上的出租率。

金地商置表示，各合伙企业伙伴各自拥有投资及/或营运产业园之丰富经验，在合伙企业中各成员可各自通过优势互补及整合资源发挥所长、使其业务得到更好发展。

能够发现，险资力量占据基金的大多数权益，并且基金背后出现多家国资身影。就目前而言，保险仍旧是不动产退出渠道的中坚力量。

设基金收购资产

根据公告，金地商置于2024年7月31日与各方签署合伙企业协议，共同成立深圳市领新产业园私募股权投资基金合伙企业(有限合伙)，该合伙企业的主要业务为收购、控股及运营集团拟出售的金地产业园项目的全部股权。

产城园区评论获悉，收购的主要是金地商置位于上海的四个产业园项目。第一个是金地威新虹桥科创园，由金地商置100%持股，项目位于G60科创走廊，大虹桥枢纽辐射区，占地面积约4.8万平米，总建筑面积6.5万平米，是集研发平台，生产制造，办公，商业配套为一体的产业综合体。作为金地威新首个生物医药专业园，虹桥科创园入驻企业中的生物医药企业，租赁面积占比达90%以上。

第二个是金地威新松江智造园，金地商置持有50%股权，项目位于国家级上海松江经济技术开发区，占地面积逾7万平米，总建筑面积约11万平米，是集研发平台、生产制造、商业配套为一体的产业综合体。

第三个是金地威新嘉定智造园，金地商置持有42.50%股权，项目位于上海嘉定国际汽车城板块，占地面积约8万平米，总建筑面积超过15万平米，是以新能源汽车及汽车零部件为核心产业，集智能制造、生产研发、企业办公、商业配套为一体的高端制造产业创新基地。

第四个是金地威新宝山智造园，金地商置拥有该产业园50%股权，项目位于上海宝山工业园核心区域，占地面积逾7万平米，总建筑面积超过11万平米，是集智能制造、研发生产、基地创新、商业配套为一体的高标准制造产业基地。

根据合伙企业协议，金地商置持有金地产业园项目，现拟出售其持有的金地产业园项目的全部股权予该合伙企业。基于交易安排，上海金缔威(金地商置附属公司)需先作为合伙企业伙伴投资于该合伙企业，投资金额上限为3亿元，占该合伙企业权益比例为20%，应付的出资额将由金地商置的内部资源提供资金。于出售金地产业园项目完成后，预计金地商置净回款约5亿元(已扣除入股合伙企业3亿元)。

合伙企业成立后，将由上海金缔威(或金地商置指定的其他附属公司)及其他合伙企业伙伴分别持有20%及80%权益。管理结构方面，深创投不动产基金管理担任普通合伙人及执行事务合伙人，执行事务合伙人负责(其中包括)合伙企业的营运、管理、控制及决策;余下合伙企业伙伴(包括上海金缔威)将为有限合伙人。

据了解，本次交易金地商置会退出一部分产业园的股权，主要是因为配合其他股东的退出，而新介入的国资公司要求控股。交易完成后，四个产业园仍将由金地商置产业园运营品牌金地威新继续管理。

背后的保险解盘人

基金背后解盘人为国资公司及保险公司。

该基金的投资规模上限设定为15亿元，出资截止日期为2029年9月30日前。合伙企业的股权结构显示，南京太保鑫汇致远出资8.25亿元，权益占比为55%;中宏人寿保险出资3.4485亿元，权益占比22.99%;上海金缔威出资3亿元持有20%权益;红土创业出资3000万元，持有2%的权益;深创投不动产基金管理作为普通合伙人，出资15万元持有0.01%的权益。

其中，上海金缔威是金地商置间接附属公司;深创投不动产基金管理由深圳市创新投资集团有限公司控股，后者最大股东为深圳国资委，福田投控亦有持股;红土创业由深创投全资拥有;中宏人寿保险由宏利人寿保险(国际)有限公司及中化集团财务有限责任公司共同拥有。

持有最大权益的南京太保鑫汇致远为私募股权投资基金，基金管理人为太保私募基金管理有限公司，该公司为中国太平洋保险附属公司。

能够发现，保险公司依旧是不动产退出的重要接盘手。

基于追求稳定的长期回报、优化投资组合、以及适应资产负债匹配管理的需求，保险公司仍旧是不动产退出的重要渠道。

有分析指，在利率持续下行和市场优质资产难以寻找的背景下，保险公司倾向于将资金投入收益稳定、久期较长的项目中，如商业办公楼、物流地产和产业园区等，以实现资产的保值增值。

另一方面，当前房地产市场处于深度调整期，行业加快出清，资产处置增多，不动产资产价格也具备一定吸引力，尤其是一二线城市核心地段的不动产，未来或许有较强升值空间。

比如2024年1月1日，新华保险宣布与中金资本共同设立100亿元基金投向持有型不动产项目资产的被投资企业;友邦人寿近24亿元收购北京凯德·星贸项目95%股权;中国人寿系统出资6.86亿元认购华夏华润商业REIT;国寿集团斥资31亿获远洋北京颐堤港二期近半数股权等等。

一些案例能够发现，大部分成交项目都是北京、上海等一线城市核心地区的资产。

金地商置旗下持有产业园区、商业办公、租赁住宅、销售型住宅等资产。其中在产业园方面，2016年，成立了专注于产业园区开发建设及运营管理的平台——金地威新，聚焦生命科学、人工智能、文化创意等领域，以高标准打造精致的国际化全产业平台。

目前，金地威新已实现全国化布局，进驻华东、华北、东北、华中、华南、西部区域核心城市，并进军美国市场。截至2023年12月，已进入19座城市，开发运营产业类项目42个，管理面积约415万平米。

不过，房地产下行对商置亦有较大影响，上半年金地商置累计合约销售总额约97.98亿元，而累计销售总面积约747,100平方米。近期该公司发布上半年业绩盈警，因合营公司减值拨备增加以及发展中物业减值拨备增加，料2024上半年可能录得公司持有人应占亏损介乎约20亿元-23亿元。

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